Come il calcolatore fa i conti del tuo acquisto
Al prezzo d’acquisto si aggiungono i costi accessori d’acquisto. Insieme formano il costo totale. Da questo togli il tuo capitale proprio – il resto è il mutuo che ti serve.
Da mutuo e interesse risulta l’onere mensile. Il calcolatore lo confronta con il tuo reddito, gli altri costi fissi e le tue riserve e ti dice se l’acquisto è comodo, stretto o non ancora alla tua portata. Se indichi l’affitto attuale, vedi anche il confronto.
Se non conosci ancora il tuo tasso, il calcolatore usa un tasso medio di mercato e lo indica come ipotesi. Se hai un’offerta della tua banca, inserisci il tuo tasso.
Esempio
Supponiamo che un appartamento in Renania Settentrionale-Vestfalia costi 420.000 €. Il calcolatore stima circa 39.900 € di costi accessori d’acquisto, in totale 459.900 €. Con 80.000 € di capitale proprio ti serve un mutuo di 379.900 €.
Con un interesse del 3,5% e un ammortamento iniziale del 2% sarebbero circa 1.740 € al mese. Se è comodo dipende da cosa resta dopo questa rata per vivere, per le riserve e per i tuoi altri obiettivi – ed è proprio ciò che verifica il calcolatore.
Tutti i valori sono esempi scelti liberamente. Interessi, costi accessori e requisiti delle banche cambiano.
Quale quota del reddito?
Si sente spesso dire che la rata non dovrebbe superare il 35–40% del reddito netto. È un orientamento approssimativo. Conta di più cosa resta dopo la rata: spese accessorie della casa, riserve per le riparazioni, auto, figli, vacanze e previdenza per la vecchiaia.
Pensa anche al futuro: quando finisce il periodo a tasso fisso, la rata può aumentare. Un ammortamento più alto ti libera prima dai debiti, ma aumenta la rata. Prova pure a calcolare più varianti.
Non dimenticare i costi accessori d’acquisto
In Germania al prezzo d’acquisto si aggiungono l’imposta sul trasferimento immobiliare (diversa a seconda del Land), le spese notarili e del registro fondiario ed eventualmente la provvigione dell’agente immobiliare. Insieme sono spesso circa il 10% del prezzo d’acquisto, a volte di più. In Austria e in Svizzera valgono imposte e tasse proprie. Per questo il calcolatore chiede Paese e regione.
Molte banche si aspettano che tu paghi almeno i costi accessori con il capitale proprio. Il tuo fondo di emergenza non rientra in questo conto – è bene che resti anche dopo l’acquisto.
In Svizzera: la sostenibilità finanziaria
In Svizzera le banche verificano la sostenibilità finanziaria di solito con un tasso d’interesse teorico, che può essere nettamente più alto del tasso attuale, e aggiungono costi accessori e ammortamento. I costi dell’abitazione non devono superare circa un terzo del reddito lordo. A questo si aggiungono di solito almeno il 20% di fondi propri.
Il calcolatore non riproduce questo calcolo della banca. Ti mostra cosa sta nel tuo mese con i tuoi dati.
Costi correnti dopo l’acquisto
La rata non è tutto. Come proprietaria o proprietario paghi l’imposta fondiaria, le assicurazioni e le spese accessorie, in un appartamento in condominio anche le spese condominiali. A questo si aggiungono le riparazioni e prima o poi ristrutturazioni più grandi – tetto, riscaldamento, finestre.
Prevedi fin dall’inizio un accantonamento mensile, anche se nel primo anno non si rompe ancora niente. L’importo adatto dipende da età e stato dell’immobile.
Più di un numero
Un immobile cambia il tuo mese per molti anni. In Wealthbliss vedi cosa significa la rata per i tuoi altri obiettivi, su quali leve puoi agire – più capitale proprio, durata più lunga, un altro prezzo d’acquisto – e come un acquisto, una costruzione o una ristrutturazione incidono su ciò che è «davvero disponibile».